Simuler son crédit immobilier

Avant de visiter le moindre bien, simulez votre capacité d’emprunt. Vous saurez quel budget viser, et vous serez crédible face aux agents et aux vendeurs.

Dans la vidéo : deux outils que j’utilise, Meilleurtaux pour un premier jet + comprendre le prêt, Pretto pour une simulation plus réaliste.

1. Meilleurtaux, capacité d’emprunt en quelques clics

Sur meilleurtaux.com → Crédit immobilier → Capacité d’emprunt.

Exemple de la vidéo (chiffres d’époque, indicatifs) :

• Salaire net 2 000 € / mois
• Loyer actuel 400 €
• Sur 20 ans → capacité autour de ~56 000 €
• Sur 25 ans → autour de ~66 000 €

La simulation part d’un taux d’endettement à 35 % (règle HCSF). Votre banque pourra être un peu plus haute ou plus basse, l’intérêt, c’est l’ordre de grandeur : avec ~56 k€ de capacité, inutile de viser un bien à 100 k€.

Allonger la durée augmente le montant empruntable (mensualité plus basse pour le même effort de 35 %), mais vous payez beaucoup plus d’intérêts, on le voit juste après.

Simuler sur Meilleurtaux

2. Mensualités & coût total du crédit

Toujours sur Meilleurtaux → Crédit immobilier → calcul de mensualités.

Même exemple (~56 000 €) :

• Sur 20 ans : mensualité + coût total du crédit (intérêts + assurance) plus bas.
• Sur 25 ans : vous empruntez un peu plus… et le coût total grimpe nettement (plusieurs milliers d’euros d’intérêts en plus dans l’exemple).

Regardez toujours le coût total, pas seulement « combien je peux emprunter ».

3. Le tableau d’amortissement (indispensable)

Peu de débutants le regardent, et c’est pourtant très important.

Sur Meilleurtaux → Crédit immobilier → Tableau d’amortissement :

1. Entrez le montant (ex. 55 000 €) et la durée (20 ou 25 ans).
2. Affichez le tableau.

Vous y voyez, année par année :

• ce que vous remboursez (annuités) ;
• le capital restant dû ;
• les intérêts de l’année ;
• l’assurance.

Points clés :

• Les intérêts sont calculés sur le capital restant → ils diminuent chaque année.
• L’assurance est souvent calculée sur le capital emprunté initial → elle ne baisse pas de la même façon.
• Passer de 20 à 25 ans pour le même montant ajoute plusieurs années d’intérêts (et souvent d’assurance) : dans l’exemple vidéo, environ +7 000 € de coût pour 5 ans de plus, juste pour baisser un peu la mensualité.

Le graphique (si proposé) montre bien la baisse des intérêts et du capital restant au fil du temps.

4. Pretto, simulation plus précise

Meilleurtaux = excellent pour tester et comprendre.
Pour une estimation plus proche du réel, j’utilise Pretto (interface très bien faite).

1. Allez sur pretto.fr → simuler mon prêt (ou créer un compte).
2. Indiquez le type de projet (ex. investissement locatif à Bordeaux).
3. Remplissez page par page : situation, salaire, charges, autres revenus locatifs, etc.
4. À la fin : capacité sur 15 / 20 / 25 ans et mensualité max.

Simuler sur Pretto

En résumé

Complement neutre / public : simulateurs ANIL (capacité, notaire…).

À garder en tête

• Endettement max ~35 % des revenus nets (assurance comprise).
• Plus la durée est longue, plus vous empruntez… et plus le crédit coûte.
• Simulez avant de chercher ; faites jouer plusieurs banques ; regardez le TAEG.

Cas réel de A à Z : l’histoire de mon 1er appartement.