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Simuler son crédit immobilier
Dernière mise à jour : 12 juin 2026
Avant de visiter le moindre bien, simulez votre capacité d'emprunt : vous saurez exactement quel budget viser et vous serez crédible face aux agents immobiliers et aux vendeurs.
Les simulateurs à utiliser
- ANIL (organisme public) : simulateurs officiels et neutres pour la capacité d'emprunt, les mensualités et les frais de notaire.
- Pretto : pretto.fr, simulation rapide et estimation des taux du moment.
- Meilleurtaux : meilleurtaux.com, comparateur historique et baromètre des taux.
Les règles du jeu
- Taux d'endettement maximum : 35 % des revenus nets (assurance comprise), règle du HCSF.
- Durée maximale : 25 ans pour l'ancien (27 ans avec travaux importants dans certains cas).
- Apport : comptez généralement 10 % du prix pour couvrir les frais de notaire et de garantie.
Exemple rapide
Pour un salaire net de 2 500 €/mois, sans autre crédit :
| Élément | Valeur |
|---|---|
| Mensualité maximum (35 %) | ~875 € |
| Capacité d'emprunt sur 25 ans (taux ~3,5 %) | ~175 000 € |
| Budget total avec 20 000 € d'apport | ~195 000 € (frais inclus) |
Chiffres indicatifs : le taux réel dépend de votre profil, de la durée et de la conjoncture. Refaites la simulation avec les taux du moment.
Les coûts à ne pas oublier
- Frais de notaire : ~7-8 % dans l'ancien, ~2-3 % dans le neuf.
- Assurance emprunteur : négociable et résiliable à tout moment (loi Lemoine). Comparez : les écarts sont énormes.
- Garantie (caution ou hypothèque), frais de dossier, courtage éventuel.
- Pour un investissement locatif : travaux, vacance, gestion, fiscalité.
Mon conseil
Faites votre simulation avant la recherche, faites jouer la concurrence entre 3 banques minimum (ou passez par un courtier), et regardez le TAEG (coût total) plutôt que le taux nominal seul.
Pour voir un cas réel de A à Z : l'histoire de l'achat de mon appartement.